07. Renta territorial, especulación inmobiliaria y crisis financiera.

Tal como sucede con el precio de las acciones en el mercado bursátil, el precio de la tierra en el mercado inmobiliario varía según la renta o rendimiento, capitalizado a la tasa de interés vigente. Por ejemplo, si el rendimiento o renta anual de 1 Ha. de terreno es de 10.000 Euros y la tasa anual de interés vigente del 2%, el precio de esa Ha. es de 500.000 Euros, porque el 2% de 500.000 = 10.000. Si la tasa de interés subiera pasando a ser del 5%, el precio de esa misma Ha. sería de 200.000 Euros. Así, cuanto más alta sea la tasa de interés menor tenderá a ser el precio de la tierra y viceversa.

Pero en realidad, el precio del suelo no sólo depende de la tasa de interés. Es decisiva la presión demográfica sobre el limitado suelo disponible, el único bien económico que no se puede reproducir a voluntad. O sea, que su precio también depende de la demanda solvente o en condiciones de pagar. Los insolventes bajo el capitalismo no cuentan para nada. Y allí donde la demanda de suelo excede a la oferta existente, esa fuerza social tiende a vencer la relación inversa entre la tasa de interés y el precio de la tierra, que así sube con independencia de ella. Pero el precio del suelo también depende...:

<<No solo (de) el incremento de la población y con él (de) la creciente necesidad de viviendas, sino también (depende de) el desarrollo del capital fijo —que se incorpora a la tierra o echa raíces en ella, descansa sobre ella, como todos los edificios industriales, ferrocarriles, almacenes, edificios fabriles, depósitos, etc.— acrecienta necesariamente la renta edilicia (también los servicios urbanos básicos o esenciales, como el agua corriente, la electricidad y el asfaltado, que convierte el suelo rústico en urbano consolidado) La demanda de terreno para edificar eleva el valor del suelo como espacio y fundamento, mientras que en virtud de ello, aumenta al mismo tiempo la demanda de elementos del cuerpo del planeta que sirven como materiales de construcción. (…..)
En las ciudades en rápido progreso, especialmente allí donde la edificación se practica —como en Londres—, a la manera fabril, es la renta del suelo y no el propio edificio lo que constituye el objeto básico propiamente dicho de la especulación inmobiliaria, de lo cual hemos dado un ejemplo en el Libro II Cap. XII>>
(K. Marx: “El Capital” Libro III Cap. XLVI)

En ese ejemplo del Libro II Marx dice lo siguiente:

<<Los fondos (para construir) se consiguen mediante hipotecas y el dinero se va poniendo a disposición del empresario (constructor) a medida que progresa la construcción de las diversas casas. Si entonces se produce una crisis (financiera) que paraliza el pago de las cuotas de adelanto (por falta de dinero para pagar), fracasa habitualmente toda la empresa; en el mejor de los casos, las casas quedan sin terminar hasta que lleguen tiempos mejores; en el peor, se las pone en subasta y se las vende a mitad de precio>> (K.Marx: op cit. El subrayado y lo entre paréntesis nuestro)

Esto es lo que ha venido sucediendo últimanente desde octubre de 2007 en EE.UU, y desde setiembre de 2008 en Europa, cuando pincharon las burbujas especulativas en el mercado inmobiliario por imposibilidad de muchos compradores para pagar los créditos ante el alza en las tasas de interés. Y aquí cabe aclarar, que con los créditos hipotecarios ocurre al contrario de lo que sucede con el precio de la tierra: cuanto más sube la tasa de interés más se encarece la financiación para la compra de vivienda. Entre ellos destacan los créditos de alto riesgo conocidos en Estados Unidos como créditos subprime, concedidos a clientes con precaria estabilidad laboral, poca solvencia y un consecuente alto grado de riesgo para devolver lo adeudado respecto a la media del resto de créditos. Su tipo de interés llegó a ser naturalmente más elevado que el de los préstamos personales, aunque durante los primeros años de cada boom inmobiliario, se aplicaron como señuelo atractivas rebajas promocionales.

Es falso que las bajas tasas de interés en ese momento fueran rebajas promocionales voluntarias por parte de los bancos. Esas rebajas estuvieron objetivamente inducidas por el exceso de plusvalor creado en la esfera de la producción, que una vez convertido a la forma dinero no se volvía a invertir por no compensar el gasto requerido para producirlo, convertido de tal modo en exceso de oferta de capital-dinero para préstamo que fue la causa de las bajas tasas de interés. Ergo, la especulación financiera es el síntoma de las crisis. Pero la etiología o causa de esa enfermedad mortal del capitalismo, radica en la esfera de la producción. En que se deja de producir plusvalor, porque la inversión que exige producirlo cuesta más.

A caballo de esta incontenible expansión del crédito especulativo cabalgó el sistema capitalista en EE.UU. y Europa ya en crisis galopante. En lo que respecta a España, desde la creación del Euro en el año 2.000, el crédito hipotecario concedido por bancos y cajas de ahorro entre ese año y 2.008, creció enormemente, pasando de representar el 88% del PIB, en el año 2000, al 171% en el año 2008. Casi el doble. Y la cartera que más creció fue la de construcción y vivienda. El parque de viviendas nuevas que en el año 2000 ascendió a 334.000 unidades, en 2007 alcanzó las 734.000 y su precio se duplicó. Consecuentemente, el crédito destinado a la compra de viviendas y a la actividad constructora e inmobiliaria ha pasado del 25% del total del crédito concedido en 1992, a casi el 60 % en 2008. Mientras la tasa de interés se mantenía estacionaria, crecía la construcción de viviendas y el consecuente endeudamiento especulativo de la compraventa inducido por la expectativa de un incremento en el precio de los inmuebles por la presión social sobre la demanda.

En agosto de ese año, para combatir la inflación por exceso de demanda, siguiendo el ejemplo de la Reserva federal de EE.UU, el 2º Presidente del Banco Central Europeo, Jean-Claude Trichet, elevó la tasa Euribor de préstamos de dinero a un año, al 3,615 %, su nivel más alto desde julio de 2002. Ese incremento no sólo deprimió aun más la Tasa General de Ganancia Media, sino que indujo a un incremento de la cuota promedio de cancelación hipotecaria, que llegó a ser de 110 Euros al mes o 1.320 Euros anuales.

Mientras tanto, en el resto de la industria las ventas de las grandes empresas españolas —que facturan más de seis millones de euros al año— crecían a un ritmo anual del 0,7%, la tasa de acumulación más baja desde junio de 2002. Los datos son de la Agencia Tributaria y se referían al mes de septiembre de 2007 respecto del mismo periodo del año anterior. Para hacer posible la comparación, las ventas se ofrecen a población constante, deflactadas y corregidas de efectos de calendario, lo que permite hacer un análisis más riguroso.

El dato de septiembre de ese mismo año no puede considerarse un hecho aislado, toda vez que las tasas trimestrales reflejaban ya una evolución claramente descendente. En el primer trimestre de aquél año, las ventas de las 31.384 empresas más grandes que facturan más de seis millones de Euros al año, en cifras reales crecían a un ritmo del 5,8%, por encima del 3,6% registrado entre abril y junio. Pero en el tercer trimestre el crecimiento se situaba ya en el 2,6%, lo que también da idea del deterioro en la evolución del negocio de la construcción inmobiliaria según el indicador de actividad.

Este indicador sugiere que el plusvalor capitalizado por esas empresas crecía cada vez menos y una parte de él era desviado hacia la especulación financiera, especialmente inmobiliaria, una industria entre las de menor composición orgánica, es decir, intensiva en mano de obra menos cualificada. En 2007, poco antes de estallar la crisis en EE.UU., la especulación financiera con la compra-venta de inmuebles era la fuerza dirigente de su economía, la cual restaba a la producción directa el 40% de las ganancias obtenídas por la clase capitalista en ese país. Lo mismo sucedió en España un año después. A esta tendencia se le sumó la especulación a escala global con materias primas y alimentos que presionaron el nivel general de precios al alza. Según un informe de Lehman Brothers, la inversión especulativa en alimentos entre 2003 y 2008 pasó de 13.000 millones de dólares a 260.000 millones. Esto explica la revolución "democrática" en países como Egipto, Túnez y Libia.

La crisis hipotecaria de 2007 en los EE.UU., comenzó a gestarse ante una expansión en la demanda de inmuebles, cuyos precios daban toda la falsa impresión de que nunca dejarían de subir, lo cual dio pábulo a que se incentivara el negocio de comprar a un precio y a la primera de cambio vender oportunamente a otro más alto. Pero sin que mediara un proceso de producción creador de plusvalor, sino como consecuencia del exceso de demanda sobre algo ya producido, trasfiriendo la titularidad de la hipoteca y, naturalmente, la deuda restante. Para el vendedor se trataba de ganar dinero fácil, transfiriendo al comprador el futuro próximo de caer en morosidad ante la inevitable alza en las tasas de interés y el colapso del sistema.

Si comparamos esta metamorfosis mercantil especulativa entre la compra y la venta de viviendas, con la metamorfosis de cualquier mercancía en condiciones de producción normales, vemos que aquí la ganancia de haber vendido una cosa más caro de lo que se la compró, no tiene como antecedente un proceso productivo que haya generado esa ganancia, sino que surge de la circulación a raíz de un exceso de demanda en el mercado inmobiliario. Por tanto, el lucro que acrecienta el capital del vendedor beneficiario, desde el punto de vista de la economía en su conjunto y de la masa de plusvalor ya existente, es ficticio; una ganancia especulativa donde lo que uno gana es porque otro lo pierde, sin que la masa de valor y plusvalor realmente contenido en el objeto de compra-venta, haya variado ni un céntimo. Este movimiento en la esfera de la circulación solo afecta a la forma en que se redistribuye entre eventuales vendedores y compradores el plusvalor ya creado en la construcción de viviendas. Y tal redistribución se hace posible según aumenta la renta territorial por la presión al alza que ejerce la demanda de suelo urbano a bajas tasas de interés pagándolo a plazos.

Más arriba dimos el dato de que el crédito hipotecario concedido en España pasó de representar el 88% del PIB, en el año 2000, al 171% en el año 2008. En el año 2002 era ya evidente que la burbuja financiera en torno a la industria inmobiliaria estaba en pleno auge y con perspectivas de jugosas ganancias especulativas a corto plazo. Aunque el mediano plazo anunciaba el desastre. El el fenómeno engañoso que se percibía era demasiado tentador y a él convergió una masa de capital productivo excedentario, estimulando a una base social “subprime” recién llegada, ignorante de la trampa en la que se les estaba metiendo. Aquí ya estaba la bestia del minotauro esperando en su laberinto, causante de lo que hoy se va extendiendo una vez más por el mundo entero. Esa bestia de cuerpo humano y cabeza de toro a la que cada tanto en la mítica Grecia se le ofrendaban alguans vidas humanas, hoy se nos presenta transfigurada en "los mercados", para que se fagociten el trabajo y la vida de miles de millones en una sola sentada.

Fue el principio activo de la ganancia creciente propio del sistema capitalista en condiciones de tránsito de la expansón a la crisis, el que forjó políticamente y con toda rapidez fuertes vínculos económicos entre altos directivos de distintas entidades financieras (bancos y cajas de ahorro), sus consejeros de administración integrados por dirigentes políticos de distintos partidos políticos, sindicatos institucionalizados y las más poderosas constructoras de viviendas.

¿Qué hicieron esos abnegados “demócratas” nuesttros erigidos en un sólido bloque de poder económico y político con las empresas de la construcción inmobiliaria y la banca? Empecemos por la reforma de la Ley del suelo promulgada por la derecha política burguesa del Partido Popular durante el gobierno de Aznar el 26 de marzo de 1998. Hasta entonces, el territorio español rústico había estado sometido a una estricta regulación administrativa, en la que se establecía el número de metros cuadrados sobre los que se podía edificar en función de la demanda solvente previsible, a lo que se le llamó suelo urbanizable programado. A partir de la promulgación de esa Ley del gobierno Aznar, el Estado español pasó a considerar urbanizable todo tipo de suelo que no estuviera “expresamente protegido por alguna norma específica”. En la explicación de esa Ley se afirma que buscaba "una mayor liberalización que incremente su oferta".

Pero una vez que el suelo se convierte en objeto de “libre” compra-venta, su oferta tiene un límite geográfico-natural absoluto imposible de sobrepasar, lo mismo que ocurre con la jornada de labor, que no puede exceder las 24 Hs. de cada día. Y dado que el suelo es un bien económico no reproducible a voluntad por el trabajo social, su preció pasa a depender exclusivamente de la demanda. Y la realidad según datos de las sociedades de tasación, fue que desde la entrada en vigencia de esa Ley por eso llamada de "liberación del suelo" hasta fines de 2006 (último dato comparable), el precio de los terrenos urbanos pasó de los 29 euros por metro cuadrado a 179, un aumento del 515%.

La alta correlación entre la liberación del suelo, el incremento espectacular de la renta territorial y del crédito hipotecario a bajas tasas deinterés en medio de una coyuntura cíclica expansiva, no fue pura casualidad. Más aún si se tiene en cuenta que, entre 2001 y 2011, el flujo migratorio hacia España aumentó en ese período un 418%, al pasar de 1.370.657 a 5.730.667 personas. El boom de la inmigración en España fue impulsado por el gobierno de Aznar desde 1996 ante la relativamente baja natalidad de los residentes hasta ese momento. Para ese fin, además de liberalizar el suelo, su gobierno facilitó a los inmigrantes la regularización de su nueva situación en el país, que el gobierno del PSOE no hizo más que potenciar desde que se hizo cargo del gobierno en 2004, con su política de "papeles para todos". A todo esto, la bestia permanecía oculta en su laberinto.

Veamos ahora qué pasó con las entidades estatales supuestamente reguladoras de la circulación monetaria y el crédito, al modo como en EE.UU. lo intentó hacer Franklin Delano Roosevelt con su New Deal desde 1932 y fracasó (porque la gran crisis de 1929 solo se pudo superar mediante la destrucción material y el genocidio de la Segunda Guerra Mundial). En Julio de 2.000, el Presidente Aznar nombró a Jaime Caruana gobernador del Banco de España. A menos de un mes para que se cumplieran los preceptivos seis años de su mandato, el 26 de mayo de 2.006 la Asociación de Inspectores de ese organismo estatal remitió una nota informativa al por entonces titular de la cartera de economía, el “socialista” Pedro Solbes, sugiriéndole la imperiosa necesidad de tomar distancia respecto de lo que Caruana había venido haciendo, ante el insostenible crecimiento del crédito en España:

<<…además de obviar algunas de las principales causas de los desequilibrios actuales y de minimizar la importancia del riesgo latente en el sistema financiero español, (Caruana) ignora las previsibles consecuencias que, para una parte del sistema económico y para un número considerable de familias, podría tener una evolución adversa del entorno económico. En nuestra opinión —que en cuestiones de supervisión financiera entendemos cualificada, pues no somos nosotros los recién llegados a esta compleja técnica— ni todos los riesgos están controlados como afirma el Gobernador, ni es probable que las consecuencias sean tan limitadas como él propone si, finalmente, alguno de los mencionados riesgos latentes llega a materializarse…>> (Lo entre paréntesis nuestro):

El 15/06/07, siendo todavía consejero del organismo, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, apodado MAFO, se limitaba a dar el aviso de que “abrir demasiado la mano con el crédito puede resultar peligroso”. El 28/06/07, este señor era confirmado por Solbes como sustituto de Caruana. Dos semanas después, el propio Pedro Solbes se despachaba con elogios hacia “la pujanza de los fondos de capital-riesgo españoles”. El 01/09/2007 se supo que “el impago hipotecario había crecido un 66% en EE.UU”. A despecho de este peligroso precedente, el 18/09/2007 Solbes y MAFO se fundieron como el Padre y el Hijo en “uno solo y trino”, declarando que : El Banco de España y el gobierno defienden la solidez bancaria española. Ese mismo día, “Greenspan alerta al mercado y anticipa un desplome inmobiliario en EE.UU”. Sin embargo, el 19/09/2007 “El Banco de España ve marginal la exposición de la banca a la crisis”.

Tres meses después de este anuncio de prensa, el relator oficial de la ONU denunciaba:

<<…la "especulación urbanística desenfrenada" del mercado de la vivienda en España, y considera que el Gobierno debería modificar el sistema de deducciones fiscales a la compra de inmuebles porque, en su opinión, se "está subvencionando a los promotores con dinero público".>>

¿Qué hizo ante esta advertencia el gobierno socialdemócrata de Zapatero? Nada. Así las cosas, la elevación progresiva de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal de EE.UU. para contener la espiral inflacionaria, incrementó las cuotas con que los deudores hipotecarios iban saldando mensualmente esta clase de créditos, lo cual elevó la tasa de morosidad. Hasta que reventó la burbuja especulativa en ese país, disparando el número de ejecuciones y el retiro del bien al deudor, no sólo de viviendas con hipotecas “subprime” de alto riesgo.

El hecho de que importantes entidades bancarias y grandes fondos de inversión tuvieran comprometidos sus activos financieros en inmuebles vendidos con hipotecas de alto riesgo y sin reservas de dinero contante para hacer frente a sus propias deudas, provocó una repentina contracción del crédito (fenómeno conocido técnicamente como credit crunch). Esto incidió sobre la bolsa de valores creando una espiral de desconfianza y pánico inversionista, que derivó en una repentina elevación de la tasa de interés y caída de la cotización de las acciones en los principales mercados bursátiles. Frente a esta emergencia y a despecho de lo confirmado una y otra vez por crisis pasadas, como acabamos de señalar las reservas o provisiones de capital anticíclicas frente al riesgo sistémico de impagos y depreciaciones de activos bancarios, se mantuvieron en los niveles más bajos de la historia, demostrando la tendencia autotanática del capitalismo. Tal era —o muy cerca estaba de llegar a serlo—, la situación en España. Hasta que finalmente, el 18/10/2007 “la burbuja estalló presagiando que el 50% de los intermediarios financieros quebraría”, arrastrando con ellos a las promotoras inmobiliarias. En el siguiente gráfico puede verse cómo evolucionaron las reservas de fondos líquidos en el sistema bancario norteamericano entre los años 1834 y 2000. Bajaron 50 puntos porcentuales

<<Un sector que no produce siquiera para pagar los intereses de su deuda (estimados en la actualidad en unos 15.000 millones de Euros al año) es un sector que está quebrado. Las empresas dedicadas a la promoción inmobiliaria no podrán soportar por mucho tiempo procesos de refinanciación de su deuda, en los que cada vez se les cobra más intereses, por lo que el volumen total de lo adeudado no deja de crecer; a cambio de unos activos, casas o suelos, que cada vez valen menos. A muchas compañías no les queda otra salida que desaparecer>>(: Santos González Sánchez, Presidente de la “Asociación Hipotecaria Española”, durante el XXVIII Coloquio Nacional de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). 26/01/2010. Subrayado nuestro)

Esta crisis de financiación fraudulenta en perjuicio de los consumidores finales de viviendas, como hemos dicho había tejido un contubernio de intereses para el mutuo enriquecimiento, entre directivos de las constructoras inmobiliarias, políticos y sindicalistas miembros de los consejos de administración en bancos y cajas, a quienes se sumaron los más altos cargos de organismos estatales supuestamente encargados de garantizar el control de todo ese tinglado, como el Banco de España y la Comisión Nacional del Mercado de Valores, cuyos directivos se mantuvieron todo el tiempo mirando para otro lado:

<<Si se consideran los ciclos de rotación dentro de los cuales se mueve la industria moderna —estado de reposo, creciente animación, prosperidad, sobreproducción, crisis catastrófica, estancamiento estado de reposo, etc. (…) se descubrirá que mayormente un bajo nivel de interés corresponde a los períodos de prosperidad o de ganancias extraordinarias (el dinero existe en abundancia y no hay especulación). El ascenso del interés corresponde a la línea divisoria entre la prosperidad y su trastocamiento (el dinero sigue siendo abundante y la especulación frondosa), mientras que el máximo del interés hasta el nivel extremo de la usura corresponde a la crisis (el dinero es raro y se inicia la depresión)>> (K. Marx: “El Capital” Libro III Cap. XII. El subrrayado nuestro )

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